倉敷市一団地の総合的設計制度及び連担建築物設計制度運用基準

倉敷市一団地の総合的設計制度及び連担建築物設計制度運用基準

平成26年2月1日　施行

（目的）

第1条　この基準は、建築基準法（昭和25年法律第201号。以下「法」という。）第86条から第86条の6の規定による一団地の総合的設計制度及び連担建築物設計制度の認定及び許可に関し必要な基準を定め、もつて良好な市街地環境の確保と適切な土地の有効利用に資することを目的とする。

（用語の定義）

第2条　この基準において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

(1)　敷地　建築基準法施行令（昭和25年政令第338号。以下「令」という。）
第1条第1項第1号による「1の建築物又は用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある一団の土地」をいう。

(2)　一団地の区域　法第86条第1項及び第3項の規定により一定の複数建築物に対する制限の特例を受ける区域（一団地の総合的設計制度適用区域）をいう。

(3)　一定の一団の土地の区域　法第86条第2項及び第4項の規定により一定の複数建築物に対する制限の特例を受ける区域（連担建築物設計制度適用区域）をいう。

(4)　道路　法第42条に規定する道路をいう。

(5)　通路　通行等の用に供するために設けるもので、上空まで開放されたものをいう。

(6)　設定敷地　法第86条第1項から第4項までの規定を適用しないとした場合において建築物ごとに設定される敷地のうち、通路部分を除いた敷地をいう。

(7)　奥敷地　道路に接しない敷地又は路地状部分によってのみ道路に接する敷地をいう。

(8)　特殊建築物　都市計画区域内における法別表第1(い)欄の用途に供する建築物又は階数が3以上である建築物で延べ面積が500平方メートルを超えるものをいう。

(9)　歩道状空地　前面道路に沿って設ける歩行者用の空地をいう。

（適用範囲）

第3条　法第86条第1項の認定は、一体的に計画される一団の建築物であって、一の所有者により所有され、又は一体的に管理されるものに適用する。

2 法第86条第2項の認定は、道路及び河川等を含まない連続した土地の区域内に建築物を計画するもので、通路の管理及び建築物の計画等について協定等が締結されているものに適用する。

3 法第86条第3項の許可は、一体的に計画される一団の建築物であって、一の所有者により所有され又は一体的に管理されるものであり、かつ、倉敷市総合設計許可取扱指針（平成10年4月1日施行）に適合するものに適用する。

4 法第86条第4項の許可は、道路及び河川等を含まない連続した土地の区域内に建築物を計画するものであり、かつ、倉敷市総合設計許可取扱指針（平成10年4月1日施行）に適合するもので、通路の管理及び建築物の計画等について協定等が締結されているものに適用する。

（適用基準）

第4条　対象地域及び区域の規模は、次の各号によるものとする。

(1)　法第86条第1項の認定適用対象地域は倉敷市全域とし、一団地の区域の区域面積は令136条第3項の表(ろ)欄の面積以上とする。

(2)　法第86条第2項の認定適用対象地域は、一定の一団の土地の区域が商業地域又は近隣商業地域（都市計画において定められた容積率が、10分の30以上の区域に限る。）とし、区域面積は750平方メートル以上とする。

(3)　法第86条第3項及び第4項の許可適用対象地域は、一団地の区域又は一定の一団の土地の区域が商業地域又は近隣商業地域（都市計画において定められた容積率が、10分の30以上の区域に限る。）とし、区域面積は用途地域に応じて別表に定める数値以上であること。

（建築物の構造）

第5条　建築物は耐火建築物又は準耐火建築物であること。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物は、この限りでない。

(1)　一定の一団の土地の区域内の既存建築物

(2)　防火地域及び準防火地域以外に計画する公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要なもの

(3)　自転車等駐車場、物置等の平屋建の附属建築物で、床面積が50平方メートル以下のもの

（敷地と道路との関係）

第6条　敷地と道路との関係は、次の各号に掲げる基準に適合しなければならない。

(1)　一団地の区域又は一定の一団の土地の区域（以下「区域」という。）は、その区域の境界線の延長の6分の1以上を幅員4メートル以上の道路に接すること。

(2)　一団地の区域に係る前号の規定は、道路及び河川等により区分された区域の部分ごとに適用する。

(3)　第1号の規定に適合しない場合には、周回する道路又は通路をこれらにより囲まれた部分の面積が区域の敷地面積の4分の1以上となるように設置し、これを区域外の道路に有効に接続させること。

（区域内の道路又は通路）

第7条　区域内の道路又は通路は、次の各号に掲げる基準に適合しなければならない。

(1)　設定敷地は、道路又は通路に有効に接すること。

(2)　区域内の通路は幅員4メートル以上（奥敷地に岡山県建築物等の制限に関する条例 （昭和26年岡山県条例第10号。以下「県条例」という。）第8条第1項に規定する特殊建築物等が存する場合は、幅員6メートル以上）とし、区域外の道路に有効に接続すること。

(3)　通路は行止りとしないこと。ただし、通路の幅員・形態が、道路の位置の指定の技術基準に適合しているものは、この限りでない。

(4)　区域内の通路は側溝、縁石等により、設定敷地はくい等により境界を明確にすること。

（区域内の特殊建築物の敷地と道路との関係）

第8条　区域内の特殊建築物の敷地と道路の関係については、県条例第8条第1項から第3項までの規定を準用する。この場合、「敷地」とあるのは「設定敷地」と、「道路」とあるのは「道路又は通路」と読み替えて適用する。

（区域内の建築物の採光）

第9条　区域内の建築物の有効採光面積の算定は、設定敷地の境界線からの水平距離に代えて、相対する建築物からの距離によって水平算定する。

（一定の複数建築物に対する外壁の開口部に対する制限の特例）

第10条　法第86条の4の規定による一定の複数建築物に対する外壁の開口部に対する制限の特例を適用する場合においては、次の各号に掲げる要件に適合しなければならない。

(1)　建築物の開口部の垂直投影面に対して、水平方向にあっては1メートル、垂直方向にあっては5メートルの範囲内に他の建築物の開口部がないこと。ただし、令第109条に定める防火戸その他の防火設備を設けた場合は、この限りでない。

(2)　前号に定める基準は、区域内の建築物と区域外の建築物とが対面する開口部には適用しない。

（区域内の日影規制）

第11条　区域内の日影規制は、次の各号に掲げる基準に適合しなければならない。

(1)　区域内に建築する中高層建築物については、次のアからウの規定により、日影の規制を行うものとする。

ア　日影規制の対象となる建築物は、法別表第4(ろ)欄に掲げるもので、区域内に建築する中高層建築物が、区域内における他の建築物の居住の用に供する部分に日影を生じさせるものとする。（複数棟ある場合は複合日影とする。）

イ　対象区域及び日影時間については、県条例第11条によるものとし、日影規制の範囲は、法別表第4(に)欄に掲げる敷地境界線からの水平距離が10メートル以内の範囲とする。

ウ　区域内における他の建築物の住居の用に供する部分が、法別表第4(い)欄の各号に掲げる地域又は区域に対応する同表(は)欄に掲げる平均地盤面からの高さより低い場合においては、同項に掲げる平均地盤面からの高さの部分を対象とする。また、設定敷地境界線から区域内における他の建築物の居住の用に供する部分までの水平距離が5メ－トル末満の場合は、5メートルの部分を対象とする。

(2)　一団地の区域内の公園等については、日影となる時間が6時間以上とならないように努めるものとする。

（建ぺい率制限における角地の特例）

第12条　法第53条第3項第2号及び倉敷市建築基準法施行細則（昭和45年倉敷市規則第40号。以下「施行規則」という。）第18条の規定による建ぺい率制限における角地の特例については、区域全体を角地としては扱わない。

（一団地の区域における区域全体の容積率）

第13条　一団地の区域における区域全体の容積率は、道路及び河川等によって区画された区域ごとに算定した法第52条の規定による容積率（以下「基準容積率」という。）又は法第59条の2の規定による緩和を受けた容積率の限度に、当該区画された区域ごとの敷地面積の区域全体の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計を超えないこと。

2　一団地の区域における、道路及び河川等によって区画された各区域の基準容積率の限度は、次の各号に掲げる基準に適合する場合には、基準容積率に1.5を乗じた数値とすることができる。

(1)　当該区域の建ぺい率が、区域全体の建ぺい率（道路及び河川等によって区画された区域ごとの建ぺい率を区域全体で加重平均した建ぺい率）の10分の8以下であること。

(2)　当該区域内の空地のうち、当該区域の敷地面積の20パーセント以上が公開空地であること。

(3)　当該区域内に、原則として幅員2メートル以上の歩道状空地を設けたものであること。

（付加要件）

第14条　区域内においては、次の各号に掲げる要件を適合するものとする。

(1)　区域内は、緑化及び良好な都市景観形成に対する配慮を行うこと。

(2)　高齢者、身体障害者等に配慮した建築計画とし、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成18年法律第91号）第16条に規定する建築物又は建築物の部分は、その建築物特定施設について、高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律施行令（平成18年政令第379号）第10条に規定する建築物移動等円滑化基準、倉敷市福祉のまちづくり条例（平成9年条例第24号）第26条に規定する整備基準を満たすよう努めること。

(3)　共同住宅を建築する場合は、次のアからイの要件に適合するものとする。

ア　共同住宅の各住戸は、世帯向けの住戸形態であること。（家族向けを原則とする。）

イ　共同住宅の駐車場は、戸数に0.6を乗じて得た台数以上の駐車空間を原則として区域内に設けること。また、自転車等駐車場については、戸数に1.5を乗じて得た台数以上の駐車空間を原則として区域内に設けること。

(4)　店舗、事務所等の用途の建築物にあっては、所要の荷さばき場及び業務用ゴミステーションを適切に設けるよう配慮すること。また、居住者用又は業務用ゴミステーションを設置する場合は、区域内外の環境に配慮した施設及び位置としなければならない。

(5)　通路内には、通行の支障となるものを設置しないこと。

(6)　区域内には、塀（生け垣を除く。）を設置しないこと。

(7)　区域内の建築物の分譲等、土地及び建物の所有権の移転を行う場合は、当該認定又は許可の内容に即した建築協定や通路の維持管理に関する協定を締結しなければならない。

(8)　一定の一団の土地の区域内における法第3条第2項の規定する既存不適格建築物については、現行の法並びにこれに基づく命令及び条例の規定に適合するように努めなければならない。

（認定又は許可区域等の標示）

第15条　法第86条第1項から第4項、又は同法第86条の2第1項から第3項の規定による認定又は許可を受けた者は、区域内の見やすい場所に当該認定又は許可を受けた旨並びに通路及び公開空地の位置等を標示しなければならない。

2　前項の標示の方法は、標示板にて行うものとし、原則として2箇所以上設置し、標示板の寸法は縦70センチメートル以上、横50センチメートル以上とし、その材質はステンレス製若しくはステンレス製と同等品以上の耐候性、耐久性に富んだもので堅固に固定されたものとする。

（その他）

第16条　この基準で定めるもののほか必要な事項については、市長が別に定める。

附則

（施行期日）

1　この要綱は、平成26年2月1日から施行する。

（関係基準の廃止）

2　総合的設計による一団地の建築物認定の取扱い基準（平成5年4月1日）は、廃止する。

別表（第4条関係）

用途地域	区域面積
近隣商業地域	1,000平方メートル
商業地域	750平方メートル